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商業性房地產稅與增值稅籌劃技巧

來自:通通辦一站式企業服務大廳 ???發布時間:2020-11-19 ???瀏覽 :

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房地產稅籌劃技巧
物業稅有從價計征和從租兩種方式,對于自用商業,物業的稅率一般是原值的70-80%,稅率為1.2%;而出租商業的稅率則是實際租金的12%。實際上,大多數是按年計算,按季度分次繳納。
對商業租賃的實際操作如何降低物業稅和增值稅,租賃合同的設計是關鍵。
為了讓企業能夠及時地獲得租賃收益,一般商管公司在簽訂租賃合同時,都會給承租人一定的免租期,而大多數企業都會在合同中明確規定免租期。但是在免租期內是否應繳納以及如何繳納都沒有引起關注,導致稅務稽查,產生滯納金,甚至被處以0.5-1倍的罰款。
《稅收征收管理法》第121條明確規定:“對出租的房產,租賃雙方簽訂的租賃合同中約定了免收租金的期限,免收租金期間,產權人應按原房產價值繳納房產稅。”
所以,對于免租期,商管公司雖然未取得租金收入,但仍應按房產原值繳納房產稅,而且按從價計征要比按從租計征稅負更重,所以,從房產稅的角度來看,免租期并不是一件好事。
例:假設一個商業建筑面積200平方米,建筑成本為1000萬元,每平方米租賃價格為150元(月租金為30000元),租期一年,給承租方三個月的免租期(即整年租金為:30000元/月*9=270000元,按12次分攤,實際月租金為22500元),假定該地區稅務機關規定,房屋租賃價格扣除租金后,為30%。
在籌劃之前,免租期(前3個月)出租方每月應繳納的物業稅(從價計征)為:1000*(1-30%)*1.2%/12=0.7萬元;租期(前9個月)出租方每月應繳納的物業稅(從價計征):30000*12=3600元。那么出租人在整個租期需要支付的物業稅總額:7000*3+3600*9=53400元。
出租方式:合同中沒有約定免租期,直接按免租期分攤后的月租金22500元/月來確定整個租期的租金標準。然后,對于整個租期,商管公司將全部從租金中扣除房產稅。
策劃完成后,該商管公司需繳納的物業稅總額:22500元/月*12%*12=32400元,可以實現稅收減免21000元左右。
第二,增值稅籌劃的技巧
對商管公司來說,對商管公司的經營管理,對商管主體來說,實際上都存在著一定程度的商業綜合管理服務,如公共場所的清潔服務、安保服務、夜班秩序維護服務、商業營銷活動策劃、商業廣告發布等。
所以,對商業管理公司所做的管理服務收入和租金收入,在租賃合同中應分別約定。
在實際結算業務中,一般情況下,租金和綜合商業服務費為8:2或7:3比較常見。
按照現行增值稅征收政策,對商管公司一般納稅人征收的管理經營收入6%和不動產租賃業務稅率為9%;對商管公司小規模納稅人征收的管理經營收入3%和不動產租賃業務稅率為5%。
鑒于不同業務所對應的增值稅稅率不同,對不同業務進行明確劃分后,增值稅籌劃效果無疑十分明顯。
需要提醒大家的是,納稅籌劃的前提必須是在合法的基礎上,結合企業的經營性質和行業標準,所進行的合理的籌劃,才是安全有效的,一切為了避稅而脫離實際的不合理的“籌劃”,都會給企業帶來很大的涉稅風險。
 
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